فرایند معکوس قیمت مسکن در شمال و جنوب پایتخت - مجله نیلوفری

به گزارش خبرنگاران؛ تغییرات متفاوت قیمت و حجم معاملات مسکن در مناطق تهران، معادله ملکی بین دو نیمه شهر را به روز کرد. نوسانات اخیر در بازار مسکن تهران به گونه ای رقم خورد که نیمه جنوبی شهر افت معاملات به همراه رشد قیمت را تجربه کرد؛ اما در نیمه شمالی به رغم افزایش فروش، متوسط قیمت ها به میزان قابل توجه کاهش یافت. فاصله قیمت مسکن بین شمال و جنوب پایتخت که خرداد سال جاری به اوج خود رسیده بود در حال حاضر کاهش پیدا کرده؛ اما هنوز تا سطح متعارف (انتها رکود) فاصله دارد.

بر پایه تازه ترین آمارهای رسمی منتشر شده درباره آخرین تحولات بازار مسکن شهر تهران در آبان ماه 98 از به روز شدن و اصلاح رابطه منطقه ای متوسط قیمت آپارتمان های مسکونی در 6 منطقه واقع در نیمه شمالی شهر تهران و 9 منطقه واقع در نیمه جنوبی پایتخت حکایت دارد.

میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در آبان ماه سال جاری در حالی با کاهش 2 درصدی در مقایسه با مهرماه به 12 میلیون و600 هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با آبان سال قبل 37 درصد رشد داشته است. همچنین در آبان ماه تعداد 3 هزار و 466 فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که این میزان در مقایسه با مهرماه با رشد 18 درصدی و در مقایسه با آبان سال قبل با کاهش 42 درصدی همراه شد.

بررسی رفتار مناطق مختلف شهر تهران به لحاظ تغییرات قیمتی و نبض (حجم) معاملات مسکن در آبان ماه از حرکت رو به جلوی تحولات قیمتی بازار مسکن در راستا اصلاح رابطه متعارف قیمتی بین مناطق واقع در نیمه شمالی و جنوبی پایتخت خبر می دهد. آمارها نشان می دهد رابطه از دست رفته متعارف قیمتی بین بازار مسکن دو نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران هم اکنون یک گام دیگر در راستا اصلاح پیش رفته است و انتظار می رود در ماه های پیش رو این رابطه متعارف احیا گردد.

درحالی که رابطه متعارف قیمتی بین دو نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران تحت تاثیر جهش قیمت مسکن در سال 97 تا انتها بهار 98، از دست رفته بود، تحولات بازار معاملات مسکن در آبان ماه یک گام رو به جلو در اصلاح این رابطه قیمتی محسوب می گردد.

آبان ماه سال جاری میانگین قیمت مسکن در 6 منطقه اول شهر تهران واقع در نیمه شمالی پایتخت در حالی با کاهش 7 درصدی روبه رو شد که سطح معاملات خرید مسکن در این مناطق 17 درصد رشد کرد؛ این در حالی است که مناطق شمالی شهر تهران پیشتاز تورم ملکی در دوره جهش قیمتی اخیر بودند و در این مناطق تورم مسکن بیش از مناطق جنوبی شهر به ثبت رسید؛ با این حال تحولات آبان ماه بازار مسکن در نیمه جنوبی پایتخت با کنندگی مناطق 12 تا 20 شهر تهران، کاملا متفاوت از تحولات نیمه شمالی بازار مسکن شهر تهران به ثبت رسید. در مناطق 12 تا 20 شهر تهران در حالی میانگین قیمت مسکن در آبان ماه 5 درصد رشد کرد که در عین حال حجم معاملات خرید آپارتمان در این مناطق در این بازه زمانی 8 درصد افت کرد.

این تحولات کاملا متفاوت با تحولات بازار مسکن شهر تهران در نیمه شمالی پایتخت رقم خورده است و نشان می دهد بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی در حال کاهش فاصله قیمتی بین مناطق دو نیمه شمالی و جنوبی است؛ افت قابل توجه میانگین قیمت مسکن در شمال تهران در مقابل افزایش خفیف متوسط قیمت واحدهای مسکونی در مناطق نیمه جنوبی پایتخت، به شکاف بزرگ ایجاد شده بین میانگین قیمت واحدهای مسکونی در نیمه شمالی و متوسط قیمت فروش آپارتمان در نیمه جنوبی پایتخت ناشی از جهش قیمت مسکن در فاصله زمانی دست کم ابتدای 97 تا انتها بهار 98 برمی گردد.

همواره در شرایطی که بازار مسکن در شرایط عادی به سر می برد یعنی در دوره ای که بازار در شرایط رکودی یا رونق و جهش قیمتی قرار ندارد و سطح معاملات و نوسانات قیمتی در حالت نرمال و متعادل است، نوعی رابطه متعارف قیمتی بین بازار مسکن نیمه شمالی شهر تهران با نیمه جنوبی پایتخت وجود دارد. در دوره های جهش قیمت، این رابطه به سمت افزایش نسبت قیمت واحدهای مسکونی در نیمه شمالی شهر تهران به قیمت مسکن در نیمه جنوبی شهر حرکت می کند.

اما بعد از اتمام دوره جهش و تحت تاثیر اصلاح رابطه قیمتی بین دو نیمه شمالی و جنوبی شهر، عدد حاصل از نسبت قیمت مسکن در دو نیمه شمالی به جنوبی به سمت عدد متعارف کاهش می یابد. این رابطه در خرداد ماه سال 98 (زمان اوج جهش قیمت مسکن شهر تهران) کاملا از دست رفت و در این مقطع زمانی شکاف بین قیمت مسکن در دو نیمه شمالی و جنوبی شهر به بزرگ ترین حد خود رسید؛ اما در شرایط فعلی، تحت تاثیر کاهش قیمت مسکن در نیمه شمالی تهران و افزایش میانگین خفیف قیمت مسکن در نیمه جنوبی این شکاف در حال کاهش است و بازار مسکن در این دو گروه از مناطق شهر تهران در حال بازیابی رابطه از دست رفته متعارف قیمتی است.

اصلاح رابطه متعارف قیمتی در بازار مسکن دو نیمه شمال و جنوب شهر تهران با احتمال وقوع دو سناریو به لحاظ تحولات تورم مسکن در ماه های پیش رو پیش بینی می گردد؛ در قالب سناریوی اول، سطح متوسط قیمت فروش آپارتمان در 6 منطقه اول شهر تهران به عنوان مناطق کننده تحولات قیمتی بازار مسکن در نیمه شمالی پایتخت باید به اندازه ای کاهش یابد که نسبت متعارف قیمتی بین دو نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران برقرار گردد؛ در قالب سناریوی دوم که احتمال وقوع آن بسیار کمتر از سناریوی اول است سطح میانگین قیمت فروش آپارتمان در مناطق جنوبی شهر به حدی افزایش می یابد که فاصله و شکاف قیمتی بین دو نیمه شمالی و جنوبی پایتخت کاهش یافته و رابطه متعارف و از دست رفته قیمتی در بازار معاملات خرید مسکن پایتخت احیا می گردد.

کارشناسان مسکن احتمال وقوع سناریوی دوم یعنی افزایش قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران را کمرنگ می دانند، اما پیش بینی می کنند با افت بیشتر قیمت مسکن در نیمه شمالی تهران این رابطه از دست رفته بازیابی گردد. این در حالی است که از خرداد ماه 98 تا انتها آبان ماه سال جاری فاز اصلاحی شکاف قیمتی مسکن بین این دو نیمه شهر تهران شروع و هم اکنون نیز این نسبت به روز شده است.

در ابتدای سال 96 که بازار هنوز به فاز رونق ورود نکرده و سطح قیمت واحدهای مسکونی نیز با افزایش محسوس روبرو نشده بود - دوره قبل از رونق اخیر بازار مسکن - نسبت میانگین قیمت مسکن در 6 منطقه اول شهر تهران (نیمه شمالی تهران) به میانگین قیمت مسکن در 9 منطقه جنوبی پایتخت (مناطق 12 تا 20)، معادل 3/ 2 بود. به این معنی که میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران 3/ 2 برابر میانگین قیمت مسکن در نیمه جنوبی شهر بود. از نیمه سال 96 این نسبت شروع به افزایش کرد؛ یعنی نسبت متوسط قیمت مسکن در مناطق نیمه شمالی شهر تهران به میانگین قیمت مسکن در نیمه جنوبی پایتخت بیشتر شد؛ این میزان افزایش در سال 97 تشدید شد و در خرداد 98 که نقطه اوج جهش قیمتی مسکن در دوره رونق اخیر بازار واحدهای مسکونی محسوب می گردد به 7/ 2 درصد رسید. به این معنا که در خرداد 98 میانگین قیمت مسکن در مناطق یک تا 6 شهر تهران (مناطق واقع در نیمه شمالی پایتخت) 7/ 2 برابر بیشتر از متوسط قیمت مسکن در نیمه جنوبی پایتخت بود.

این موضوع به معنای افزایش شکاف قیمتی بین بازار مسکن مناطق نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران در این مقطع زمانی است؛ اما در حال حاضر تحت تاثیر ورود بازار معاملات مسکن به دوره رکود و کاهش قیمت مسکن در پایتخت، این رابطه از دست رفته با کاهش فاصله قیمتی بین بازار مسکن مناطق این دو نیمه شهر، در راستا اصلاح و احیا قرار گرفته است. در دوره جهش قیمتی اخیر که میزان رشد قیمت مسکن در مناطق شمالی شهر تهران به مراتب بیش از تورم مسکن در مناطق جنوبی پایتخت بود شکاف قیمتی بین بازار مسکن این دو نیمه از پایتخت افزایش یافت؛ اما طی ماه های گذشته با توقف رشد محسوس قیمت مسکن و سپس شروع فرایند ریزش قیمت ها شکاف بزرگ قیمتی بین بازار مسکن دو نیمه شمالی و جنوبی تهران تا حدودی ترمیم شد؛ تا جایی که عدد حاصل از نسبت میانگین قیمت مسکن در نیمه شمالی تهران در مقایسه با نیمه جنوبی پایتخت در آبان ماه 98 به 4/ 2 رسید؛ یعنی در آبان ماه میانگین قیمت واحدهای مسکونی در نیمه شمالی شهر تهران 4/ 2 برابر بیشتر از میانگین قیمت فروش آپارتمان در نیمه جنوبی پایتخت بوده است.

با این حال اگرچه شکاف بزرگ بین دو نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران به لحاظ سطح میانگین قیمت مسکن تا حدودی طی ماه های اخیر ترمیم شده است؛ اما رابطه منطقه ای قیمت ها در بازار مسکن شهر تهران هنوز به زمان قبل از وقوع جهش بزرگ قیمتی بازگشت نکرده است.

به عبارت بهتر هنوز رابطه منطقه ای قیمت مسکن به نسبت متعارف همیشگی نرسیده است اما این شکاف در حال کاهش است.

مناسبات جدید منطقه ای در بازار مسکن شهر تهران به لحاظ تحولات قیمتی نشان می دهد عملیات ترمیم شکاف باید همچنان ادامه پیدا کند؛ انتظار بر این است که نوسانات قیمت مسکن در ماه های آینده به شکلی باشد که فاصله موجود به نسبت 3/ 2 برابر قیمت واحدهای مسکونی در نیمه شمالی شهر تهران در مقایسه با متوسط قیمت مسکن در مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر برسد؛ یعنی همان گونه که در ابتدای سال 96 میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی شهر تهران (مناطق یک تا 6) معادل 3/ 2 برابر بیشتر از متوسط سطح قیمت مسکن در 9 منطقه جنوبی شهر تهران(مناطق 12 تا 20) بود، اصلاح رابطه از دست رفته قیمتی تا جایی ادامه پیدا کند که این نسبت 3/ 2 برابری احیا گردد.

شاخص دیگری که نشان می دهد طی سال های 96 تا 98 فاصله متعارف قیمتی بین بازار مسکن دو نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران چگونه افزایش یافت و سپس دوباره در معرض ترمیم قرار گرفت نرخ رشد قیمت مسکن در بازار مسکن این دو نیمه شهر تهران در فاصله ابتدای سال 96 تا انتها بهار 98 است. در این بازه زمانی (ابتدای سال 96 تا انتها بهار 98) میانگین قیمت مسکن در 6 منطقه اول شهر تهران (مناطق یک تا 6) معادل 222 درصد رشد کرد. این در حالی است که این میزان افزایش در همین بازه زمانی در مناطق 12 تا 20 شهر تهران (مناطق جنوبی پایتخت) برابر با 187 درصد بوده است؛ اما از خرداد تا آبان سال جاری، یعنی بازه زمانی پساجهش بازار مسکن در دوره رونق اخیر که قیمت مسکن در شهر تهران راستا کاهش را در پیش گرفت، بازار مسکن نیز در راستا اصلاح رابطه از دست رفته قیمتی بین دو نیمه شمالی و جنوبی شهر قرار گرفت.

میانگین قیمت مسکن در بازه زمانی خرداد تا آبان ماه سال جاری در مناطق نیمه شمالی شهر (مناطق یک تا 6 تهران) معادل 8 درصد کاهش یافت، اما در مناطق جنوبی در این بازه زمانی میانگین قیمت مسکن رشد 3 درصدی را تجربه کرد؛ این رویه درست برخلاف اتفاقی است که در فاصله زمانی ابتدای سال 96 تا انتها بهار 98 مبنی بر رشد بیشتر میانگین قیمت مسکن در مناطق نیمه شمالی تهران نسبت به مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر به وقوع پیوست. وضع موجود بازار مسکن شهر تهران براساس این شاخص یعنی کاهش قابل توجه میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران و افزایش خفیف قیمت در بازار فروش واحدهای مسکونی نیمه جنوبی شهر به عنوان منشأ کاهش شکاف و ترمیم فاصله متعارف قیمت واحدهای مسکونی بین مناطق مختلف پایتخت، قابل اشاره است.

ریزش قیمت در مناطق لوکس شمالی

آمارهای دفتر اقتصاد مسکن از تحولات قیمتی بازار فروش آپارتمان های مسکونی در آبان ماه نشان می دهد سه منطقه اول شهر تهران (مناطق یک تا 3) که کانون تمرکز واحدهای مسکونی لوکس، بزرگ متراژ و گران قیمت هستند در راستا اصلاح رابطه متعارف قیمتی بین مناطق مختلف شهر تهران با کاهش محسوس قیمت روبرو شده اند؛ بیشترین میزان افت قیمت در بازار مسکن شهر تهران در آبان ماه سال جاری در مقایسه با مهرماه (تورم ماهانه) در منطقه یک معادل کاهش 11 درصدی میانگین قیمت تجربه شد؛ بعد از منطقه یک بیشترین کاهش قیمت مسکن در بازارمسکن شهر تهران مربوط به منطقه 20 با افت 8 درصدی، منطقه 2 با کاهش 6 درصدی، منطقه 3 با کاهش 5 درصدی، منطقه 5 با افت 2 درصدی و منطقه 6 با کاهش 5 درصدی بوده است.

آمارها نشان می دهد درحالی که میزان کاهش میانگین قیمت آپارتمان در سه منطقه شمالی و لوکس شهر تهران قابل توجه بوده است در منطقه 5 شهر تهران که کانون تقاضای مصرفی واحدهای مسکونی محسوب می گردد و همواره بیشترین حجم از معاملات خرید مسکن-حدود 15 درصد از حجم کل معاملات خرید مسکن شهر تهران-در این منطقه متمرکز شده است نیز میانگین قیمت فروش آپارتمان در مقایسه با مهرماه 2 درصد کاهش یافته است. آمارها نشان می دهد بیشترین کاهش حجم معاملات خرید مسکن در آبان ماه در مقایسه با مهرماه سال جاری مربوط به منطقه 20 با افت 40 درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان بوده است؛ بعد از منطقه 20 بیشترین ریزش معاملاتی مسکن طی یک ماه-بازه زمانی ابتدا تا انتهای آبان ماه سال جاری در مقایسه با مهرماه- در منطقه 19 معادل 12 درصد، در منطقه 13 معادل 5 درصد، منطقه 15 معادل 5 درصد و منطقه 18 معادل 3 درصد به ثبت رسید.

بیشترین میزان رشد قیمت مسکن نیز در این بازه زمانی - آبان ماه سال جاری در مقایسه با مهر 98 - در مناطق 12 تا 15 رقم خورد؛ میانگین قیمت مسکن در منطقه 14 شهر تهران در آبان ماه سال جاری در مقایسه با مهرماه معادل 6 درصد افزایش یافت؛ این میزان افزایش قیمت مسکن در منطقه 12 در همین بازه زمانی برابر با 5/ 4 درصد، در منطقه 15 برابر با 4 درصد و در منطقه 13 معادل 5/ 3 درصد بوده است. هر چند در این ماه دو منطقه 19 و 21 شهر تهران به لحاظ رشد قیمت مسکن به عنوان دو منطقه استثنا قابل شناسایی هستند؛ در منطقه 19 میانگین قیمت آپارتمان در آبان ماه با رشد 5/ 18 درصدی و در منطقه 21 با افزایش 25 درصدی روبرو شده است؛ این دو منطقه جزو استثنائات بازار معاملات مسکن در آبان ماه به لحاظ تحولات قیمتی محسوب می شوند؛ احتمالا به خاطر نوع آپارتمان ها، سن بنا و سایر ویژگی های آپارتمان های فروخته شده در این مناطق در آبان ماه، میانگین قیمت مسکن در آنها در مقایسه با مهرماه به میزان قابل توجهی افزایش نشان می دهد.

اتفاق قابل توجه در منطقه یک

در بازار معاملات مسکن منطقه یک شهر تهران در آبان ماه یک رویداد قابل توجه قیمتی اتفاق افتاده است؛ این رویداد به نوعی اتفاقی عجیب و البته معنادار محسوب می گردد؛ میانگین قیمت مسکن در این منطقه از شهر تهران در حالی آبان ماه در مقایسه با ماه مهر 11 درصد کاهش یافته است که در مهرماه تورم ماهانه مسکن در این منطقه بالاترین تورم بین مناطق شهر تهران و به میزان حدود 14 درصد بود. در مهرماه همچنین حجم معاملات خرید مسکن در منطقه یک در مقایسه با شهریور با افزایش 25 درصدی روبرو شد، اما در آبان ماه همزمان با ریزش 11 درصدی میانگین قیمت مسکن در این منطقه در مقایسه با ماه قبل از آن، حجم معاملات مسکن نیز 16 درصد افت کرد؛ این رویداد در راستا کاهش شکاف قیمتی بین مناطق نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران قابل تحلیل است.